Evaluarea întreprinderii este un proces complex care combină tehnicile de evaluare cantitative cu analiza calitativă a afacerii, a industriei respective, a condiţiilor general economice.În parcurgerea acestui proces, trebuie să se ţină cont de câteva aspecte esenţiale.
Foarte important este faptul că, valoarea poate însemna lucruri diferite pentru oameni diferiţi, lucruri diferite în situații diferite. Valoarea se poate diferenţia în funcţie de motivul pentru care se realizează evaluarea, utilizatorii evaluării, condiţiile în care ea este apreciată.
Acest lucru înseamnă că acţiunea aceleiaşi întreprinderi poate să aibă valori diferite în funcţie de:
- scopul evaluării;
- persoana sau, entitatea pentru care prezintă interes rezultatul evaluării;
- presupunerile care se fac în privinţa evoluţiei viitoare a întreprinderii respective (îşi va continua activitatea sau, va fi lichidată ?).
În prima parte a unui proces de evaluare, evaluatorul trebuie să răspundă la câteva întrebări esenţiale (Cenatempo, D., 2006):
- care este obiectul evaluării şi ce caracteristici are el?
- care este motivul pentru care se realizează evaluarea?
- cine sunt utilizatorii evaluării şi, ce cunoştinţe au ei în privinţa activului sau, a afacerii evaluate ?
- care este tipul de valoare care se aplică (standardul de valoare)?
- în ce condiţii este măsurată valoarea (continuitatea activităţii sau, lichidare)?
Procesul de evaluare începe cu momentul identificării obiectului şi scopului evaluării şi, se finalizează cu momentul comunicării valorii stabilite, solicitantului evaluării.
În general, un proces de evaluare, realizat în mod corect, implică parcurgerea următoarelor etape:
- identificarea obiectului evaluării;
- stabilirea scopului evaluării;
- identificarea utilizatorilor evaluării;
- stabilirea standardului de valoare aplicabil;
- stabilirea premisei corespunzătore a valorii
- colectarea informaţiilor relevante în evaluare;
- identificarea şi aplicarea metodologiei şi tehnicilor de evaluare adecvate;
- formularea opiniei asupra valorii;
- întocmirea raportului de evaluare.
Identificarea obiectului evaluării
Un prim pas în procesul de evaluare îl reprezintă identificarea obiectului evaluării şi a caracteristicilor sale esenţiale. Evaluatorul trebuie să identifice şi să înţeleagă foarte bine activul pe care trebuie să îl evalueze:
Se poate apela la serviciile unui evaluator în vederea determinării valorii:
- unei proprietăţi imobiliare;
- unui echipament sau grup de echipamente;
- unui activ intangibil;
- unor titluri(acţiuni, obligaţiuni. opţiuni) sau pachete de titluri(pachete minoritare sau majoritare);
- a unor întreprinderi sau părţi dintr-o întreprindere.
În această etapă evaluatorul trebuie să răspundă la întrebări cum sunt:
- care este proprietatea supusă evaluării?
- din ce ramură face parte ?
- unde este ea situată?
- ce caracteristici are?
- ce active sunt incluse sau, sunt excluse din evaluare?
- etc.
Definirea scopului evaluării
O etapă importantă în procesul de evaluare a unei întreprinderi sau, a unui activ, o reprezintă determinarea scopului evaluării. Pentru ce se solicită evaluarea? Trebuie reţinut faptul că valoarea depinde de scopul intenţional al evaluării.
Evaluările efectuate pentru scopuri diferite pot să determine concluzii diferite în privinţa valorii. Şi aceasta ca urmare a faptului că scopuri diferite ale evaluării implică presupuneri şi raţionamente diferite care îşi pun amprenta asupra modului de realizare şi a rezultatului acesteia.
De exemplu, o evaluare efectuată pe o întreprindere de un creditor (o bancă), în scopul determinării valorii garanţiei la un credit, se va diferenţia de o evaluare efectuată pe aceeaşi întreprindere, de acelaşi creditor, cu ocazia achiziției de acțiuni la firma respectivă.
De asemenea, o evaluare realizată în scopul asigurării unei protecţii adecvate unui creditor garantat s-ar putea diferenţia de o evaluare realizată cu ocazia unei restructurări (reorganizări) a întreprinderii respective.
O evaluare realizată pe o întreprindere, în cazul în care nu sunt avute în vedere modificări semnificative în activitatea acesteia, se va diferenţia de o evaluare efectuată pe aceeaşi întreprindere, în cazul în care este prevăzută o reorganizare, o restructurare a activităţii acesteia.
O evaluare efectuată cu ocazia unei achiziţii financiare se va diferenţia de o evaluare efectuată, pe aceeaşi întreprindere, în scopul realizării unei achiziţii strategice.
O evaluare efectuată în scopul încheierii unei asigurări se va diferenţia de o evaluare efectuată, pe aceeaşi întreprindere, cu ocazia unei majorări a capitalului social.
O evaluare efectuată, pe o întreprindere, cu ocazia unei lichidări se va diferenţia de o evaluare efectuată pe aceeaşi întreprindere, cu ocazia achiziţiei acesteia de către un investitor care are în vedere continuarea exploatării ei.
O evaluare efectuată pe o întreprindere cu ocazia existenţei unor litigii între acţionari se va diferenţia, în mod normal, de o evaluare efectuată pe aceeaşi întreprindere cu ocazia unei achiziţii strategice.
O evaluare efectuată pe o întreprindere cu ocazia unei raportări financiare se va diferenţia de o evaluare efectuată pe aceeaşi întreprindere cu ocazia unui faliment.
În consecinţă, este foarte important ca persoana însărcinată cu efectuarea evaluării să înţealeagă pe deplin şi să se documenteze, în mod corespunzător, în privinţa scopului intenţionat al fiecărei evaluări.
Scopul evaluării este stabilit de către client, adică de către persoana care solicită evaluarea (angajează evaluatorul în vederea realizării evaluării). Înţelegerea scopului pentru care a fost realizată evaluarea unei întreprinderi este foarte importantă, de asemenea, şi pentru persoanele potenţiale interesate în evaluarea întreprinderii respective.
Există o multitudine de situaţii care impun evaluare. Din acest punct de vedere, al scopului evaluării, se poate realiza, de asemenea, o diferență între societățile cotate și cele necotate:
a) În cazul societăților necotate evaluarea ar putea să fie realizată în mai multe scopuri:
Realizarea unor tranzacţii de vânzare-cumpărare
În cazul întreprinderilor pentru care nu există o valoare de piaţă a acțiunilor, motivul cel mai întâlnit al evaluării îl reprezintă tranzacţiile de vânzare cumpărare de întreprinderi și acțiuni la întreprinderile respective. Evaluarea întreprinderii ar trebui să reprezinte un punct de pornire pentru părţile implicate în tranzacţie. Sunt rare situaţiile în care vânzătorii şi cumpărătorii au în minte o cifră similară. Sarcina evaluatorului este aceea de a determina o cifră(valoarea) care să stea la baza negocierii preţului între vânzător şi cumpărător, preţ care să fie acceptat de ambele părţi.
Oferta publică iniţială de vânzare de acţiuni, în vederea cotării la bursă
Evaluarea este utilizată în vederea determinării preţului la care titlurile respective sunt oferite publicului.
Modificări în numărul şi componenţa acţionarilor sau asociaţilor
Nu au fost rare cazurile în care a apărut necesitatea evaluării unei întreprinderi necotate la bursă ca urmare a faptului că unii dintre acţionari au dorit să se retragă.
Exproprieri
Exproprierea proprietăţilor de către autorităţi determină necesitatea unor evaluări. Acestea stau la baza compensării pierderilor înregistrate de proprietar ca urmare a exproprierii. În aces caz, evaluarea trebuie să aibă ca obiectiv stabilirea valorii proprietăţii expropriate dar şi orice pierdere determinată de eventuala reamplasare a afacerii. Reamplasarea poate determina pierderea de GW(clienţi, vad). În mod uzual, despăgubirile sunt legate de pierderea definitivă sau temporară de GW ca urmare a reamplasării.
Solicitarea instituţiilor financiare.
Evaluarea poate fi realizată la cererea instituțiilor financiare și, a altor furnizori de capital, cu ocazia implicării acestora în finanţarea întreprinderii respective.
Aceştia pot fi interesaţi de valoarea întreprinderii finanțate, atât în vederea luării deciziei, inițiale, de acordare a finanțării cât și, în vederea continuării finanțării întreprinderii respective. De regulă, în aceste cazuri, evaluatorul este solicitat să stabilească atât valoarea în condiţii de exploatare continuă, cât şi valoarea de lichidare.
Dispute între soţi(divorţuri)
Este posibil ca evaluarea unei afaceri să fie necesară, în cazul divorţului, dacă unul dintre soţi deţine acţiuni la una sau mai multe întreprinderi.Sunt cunoscute multe cazuri în care hotărârea curţii a fost aceea ca înainte de stabilirea partajului, să se realizeze evaluarea întreprinderii la care unul dintre soţi deţinea acţiuni.
Alte situaţii care impun evaluare sunt:
- reactualizarea situaţiilor financiare în vederea reflectării modificării preţurilor sau valorilor curente;
- fuziuni şi divizări de întreprinderi;
- falimente şi dizolvări de întreprinderi;
- constituirea de ipoteci în vederea obţinerii unor credite bancare;
- obţinerea fondurilor necesare finanţării proiectelor investiţionale;
- modificarea capitalului social al întreprinderii;
- succesiuni şi moşteniri,
- litigii între acţionari şi asociaţi în privinţa mărimii patrimoniului deţinut de fiecare;
- impozitare;
- asigurare;
- etc.
b) În cazul întreprinderilor cotate la bursă , pentru care există o valoare de piață a acțiunii, evaluarea este realizată, în special, cu ocazia luării deciziilor în privinţa achiziției, vânzării, sau păstrării în portofoliu a acțiunilor diferitelor întreprinderi, decizii care au la bază realizarea unei comparații între valoarea intrinsecă a titlurilor respective și cursul bursier al acestora.
Evaluarea acțiunilor diferitelor firme și, calculul valorii intrinseci a acestora, stă la baza deciziilor în privinţa titlurilor care ar trebui achiziţionate sau, vândute de către gestionarii de portofolii.
Aceştia vor achiziționa titlurile care par a fi subevaluate de către piaţă(valoarea intrinsecă>valoarea de piaţă) şi, vor vinde titlurile care par a fi supraevaluate de către piaţă(valoarea intrinsecă<valoarea de piaţă).
Evaluarea titlurilor diverselor întreprinderi este utilizată, de asemenea, în vederea realizării de comparaţii între acestea, în scopul luării unor decizii de investiţie/dezinvestiţie, în cunoştinţă de cauză. De exemplu, dacă un investitor conştientizează, în urma unui proces de evaluare, că cursurile acțiunii unei întreprinderi (X) vor înregistra o evoluție mai favorabilă (creştere mai accentuată, reducere mai puţin accentuată) decât acțiunile altei întreprinderi (Y), ar putea lua decizia de a vinde acţiunile întreprinderii Y şi, de achiziţiona acţiunile întreprinderii X.
În cazul întreprinderilor cotate, evaluările pot fi realizate și cu ocazia altor operațiuni:
- raportări financiare;
- fuziuni şi divizări de întreprinderi;
- falimente şi dizolvări de întreprinderi;
- achiziții strategice;
- impozitare;
- asigurare etc
Identificarea utilizatorilor evaluării
Așa cum sublinia Cenatempo D. (2006) valoarea nu este inerentă unei afaceri sau, vre-unui activ. Ea este în funcţie de:
- profiturile pe care un anumit investitor estimează că le poate obţine în urma deţinerii şi exploatării afacerii sau, activului respectiv;
- riscul asociat de către acesta obţinerii profiturilor estimate.
Investitori diferiţi pot să estimeze obținerea unor profituri diferite, de la aceeaşi afacere, în funcţie de :
- deţinerea în proprietate a unor afaceri sau, a unor active complementare;
- strategiile adoptate de aceştia;
- priceperea managerială etc.
De asemenea, percepţia în privinţa riscului se poate diferenţia de la un investitor la altul. Un investitor diversificat va atribui, unei afaceri, un risc mai scăzut în raport cu un altul care şi-a investit întregul capital în afacerea respectivă.
Cumpărători şi vânzători diferiţi vor atribui valori diferite unei afaceri şi titlurilor ei, în funcţie de caracteristicile şi interesele pe care le au vizavi de aceasta. Un anumit cumpărător poate atribui o valoare mai înaltă unei afaceri, sau titlurilor ei, dacă aceasta reprezintă o investiţie complementară unei alte afaceri pe care acesta o deţine în proprietate.
Pe de altă parte, un alt cumpărător care nu deţine afaceri similare, care nu doreşte să se implice în gestionarea noii investiţii şi, care, probabil, este preocupat cu riscul de lichiditate ce caracterizează, în general, întreprinderile care nu sunt cotate, va dori să plătească mai puţin pentru aceeaşi afacere sau, titlurile ei.
Stabilirea standardului de valoare
Evaluarea unei întreprinderi sau, a unui activ, implică identificarea standardului de valoare aplicabil şi definirea acestuia. Standardul de valoare reprezintă tipul (categoria) de valoare care trebuie utilizat în procesul de evaluare respectiv.
Au fost elaborate mai multe standarde de valoare care reflectă valorilor alternative care pot fi atribuite unui activ, unei întreprinderi, în funcţie de scopul evaluării şi utilizatorii acesteia (Standarde Internaționale de Evaluare, 2003).
Proprietarii unei afaceri sau, a unui activ, diferite categorii de investitori, asigurătorii, agenţii fiscali, analiştii evaluatori, lichidatorii, cumpărătorii speciali sau, cu motivaţii atipice, pot atribui valori diferite aceleiaşi afaceri sau, aceluiaşi activ, din motive la fel de logice şi valabile. Selectarea standardului de valoare aplicabil este un aspect fundamental al procesului de evaluare a unei întreprinderi sau, a unui activ, din componenţa acesteia.
Standardul de valoare aplicabil este dictat, în primul rând, de motivul pentru care se realizează evaluarea:
- raportare financiară;
- tranzacţii de vânzare-cumpărare;
- impozitare;
- conflicte între acţionari etc.;
De asemenea, odată stabilit, scopul evaluării, un rol esenţial în alegerea standardului de valoare îl are identificarea utilizatorului evaluării. Acest lucru permite evaluatorului să răspundă la întrebări ca:
- pentru cine este determinată valoarea afacerii?;
- ce punct de vedere (al cărei entităţi sau, al cărei persoane) reflectă valoarea obţinută?
Standardele de valoare utilizate, în general, în evaluările de întreprinderi sunt următoarele:
- Valoarea de piaţă (Fair Market Value);
- Valoarea de investiţie (Investment Value);
- Valoarea intrinsecă (Intrinsec Value);
- Valoarea justă (Fair Value).
Definiţiile acceptabile ale termenilor de valoare prezentaţi variază în funcţie de:
- obiectul evaluat;
- motivul pentru care se face evaluarea;
- contextul legal în cadrul căruia este evaluată proprietatea.
Prin urmare, evaluatorul ar trebui să specifice şi să definească, în acelaşi timp, standardul de valoare.
De exemplu: “Pentru scopul acestei evaluări, valoarea de piaţă este definită ca......”
Aplicarea unor standarde de valoare diferite ar putea să conducă la concluzii diferite în privinţa valorii unei afaceri sau, a unui activ. Nu ar fi deloc surprinzător, de exemplu, ca un investitor concentrat, în mod exclusiv, asupra rezultatelor financiare, să evalueze aceeaşi afacere în mod diferit de un antreprenor, aflat și în căutarea satisfacerii unor obiective personale.
Unele standarde de valoare sunt utilizate în evaluare, în mod frecvent. Altele, sunt utilizate în situaţii speciale, şi în circumstanţe atent identificate şi explicate.
Stabilirea premizei corespunzătoare a valorii
După selectarea standardului de valoare, se impune identificarea premizei corespunzătoare a valorii aplicabilă evaluării respective. Prin stabilirea standardului de valoare se oferă răspunsul la întrebarea importantă: pentru cine este determinată valoarea?
Tipuri diferite de investitori vor atribui aceleiaşi întreprinderi (sau, acţiunilor aceleiaşi întreprinderi) valori diferite.
În mod suplimentar, fiecare afacere sau, fiecare activ, are un domeniu de valori, la acelaşi proprietar, în funcţie de presupunerile care se fac în privinţa evoluţiei lor în viitor, dincolo de momentul evaluării (Cenatempo, D., 2006).
De exemplu, o întreprindere, ar putea avea o valoare mai mare, în cazul în care se are în vedere continuarea activităţii acesteia, în perioada următoare momentului evaluării, în raport cu situaţia în care este vizată lichidarea şi vânzarea activelor ei bucată cu bucată.
Prin urmare, aceeaşi afacere sau, acelaşi activ, pot avea:
- valori diferite la proprietari diferiţi;
- valori diferite la acelaşi proprietar, în funcţie de presupunerile care se fac în privinţa angajării(utilizării) acestora în perioadele de timp viitoare.
Evoluţia probabilă a afacerii (ceea ce este probabil să se întâmple cu afacerea ) sau, a activului (ceea ce este probabil să se întâmple cu activul), dincolo de data evaluării, are un impact determinant asupra valorii.
Premiza valorii este o presupunere referitoare la setul de împrejurări şi condiţii de tranzacţionare, aplicabile obiectului evaluat, care stă la baza evaluării acestuia (Standarde Internaționale de Evaluare, 2003).
De exemplu, valoarea unei afaceri destinată vânzării, dar care îşi va continua activitatea, sub conducerea noilor proprietari, se va diferenţia de valoarea aceleiaşi afaceri, în cazul în care se pune problema lichidării şi vânzării activelor acesteia la licitaţie, bucată cu bucată.
În mod clar, valoarea aceleiaşi afaceri dar, în două împrejurări (situaţii) diferite, va fi diferită.
Profesorul Les Livingstone în ghidul lui referitor la Evaluarea Afacerii(2006) afirmă că:
“Este esenţial să se înţeleagă că valoarea unei afaceri depinde, într-o anumită măsură, de modalitatea în care aceasta este vândută. O afacere poate fi tranzacţionată ca un întreg sau, desfinţată, şi vândută piesă cu piesă. În fiecare dintre aceste cazuri, vânzarea poate fi realizată în cazul unei perioade de timp rezonabile (bază ordonată) sau, în cadrul unei perioade de timp foarte scurte, ca o lichidare forţată(bază forţată).Modalitatea vânzării este cunoscută ca premisă a valorii. ”
Premizele valorii, care pot să fie angajate în procesul de evaluare a unei întreprinderi sau, a unui activ, din componenţa acesteia, determină:
- modalitatea de tranzacţionare a acestora (ca un întreg sau, piesă cu piesă);
- perioada de timp în care ele vor fi expuse pe piaţă (perioadă de timp rezonabilă, perioadă de timp foarte scurtă ).
Cele patru premize ale valorii utlizate în evaluările de întreprinderi și active din componența unei întreprinderi sunt prezentate în tab. nr.1.
Premize alternative ale valorii utilizate în evaluările de întreprinderi şi active
Tab. nr. 1
| Premize ale Valorii utilizate în | |
| Evaluări de Întreprinderi | Evaluări de Active |
| Valoarea ca o entitate în exploatare continuă (Value as a going concern) | Valoarea pentru utilizarea în continuare (Value in continued use) |
| Valoarea ca un ansamblu de active montate, aflate la locurile lor de exploatare (Value as an assemblage of assets) | Valoarea în condiţiile instalării activului în întreprindere, la locul de exploatare, fără a se avea în vedere utilizarea lui într-un anumit scop; (Value in place) |
| Valoarea de lichidare pe o bază ordonată (Value in exchange, as an orderly disposition) (Orderly liquidation) | Valoarea de lichidare pe o bază ordonată Value in exchange, as an orderly disposition (piecemeal value under an orderly liquidation) |
| Valoarea de lichidare pe o bază forţată (Value in exchange, as an forced liquidation). (Forced liquidation) | Valoarea de lichidare pe o bază forţată Value in exchange, as an forced liquidation (piecemeal value under an forced liquidation) |
a) Premize ale valorii utilizate în cazul evaluărilor de întreprinderi
1. Valoarea întreprinderii ca o entitate în exploatare continuă (premiza exploatării continue)
Această presupunere, efectuată cu ocazia evaluării unei afaceri, implică faptul că întreprinderea respectivă va continua să funcţioneze, în mod normal, dincolo de momentul evaluării, activele acesteia fiind angajate, în ansamblul lor, în obţinerea profitului.
Un caz tipic, al evaluării pe baza acestei premise este o tranzacţie de vânzare-cumpărare ce vizează o întreprindere care îşi va continua activitatea, în condiţiile noilor proprietari.
2. Valoarea întreprinderii ca un ansamblu de active, montate la locurile lor de exploatare (Premiza existenţei unui asamblu de active montate)
Această presupunere, efectuată cu ocazia evaluărilor de afaceri, implică existenţa unei întreprinderi organizate, cu activele amplasate(ansamblate) la locurile lor de exploatare, dar, care nu sunt utilizate, în mod curent, în vederea generării de profituri.
Cazul tipic, al evaluării pe această premiză, este cel care vizează o întreprindere ale cărei activităţi au fost oprite, în mod temporar, şi pentru care se estimează un nou început, o nouă orientare, o nouă strategie, cu alte cuvinte, modificări esenţiale în activitatea sa, înainte ca aceasta să îşi reînceapă activitatea
3. Valoarea întreprinderii pe baza premizei lichidării (premiza lichidării)
Această presupunere implică faptul că afacerea îşi va înceta activitatea şi va fi lichidată. În condiţiile acestei presupuneri, pot exista, două cazuri:
- activele întreprinderii vor fi vândute ca un ansamblu (o unitate) către un singur cumpărător (întreprinderea este vândută ca un întreg);
- activele întreprinderii vor fi vândute bucată cu bucată către cumpărători diferiţi.
În fiecare din aceste cazuri, vânzarea se poate realiza:
- pe o bază ordonată (lichidare ordonată);
- po o bază forţată (lichidare forţată).
Lichidarea ordonată implică faptul că vânzarea se va desfăşura în condiţiile în care există o perioadă de timp rezonabilă (activele vor fi expuse pe piaţă, de-a lungul unei perioade de timp rezonabile), care să permită atragerea celor mai bune oferte de preţ pentru activele respective.
Lichidarea forţată implică faptul că activele întreprinderii sunt vândute cât mai repede, într-o perioadă de timp cât mai scurtă, ca urmare a existenţei unei urgenţe.
Premiza valorii utilizată în procesul de evaluare a unei întreprinderi este determinată de:
- scopul evaluării;
- standardul de valoare aplicabil;
- situaţia afacerii;
- şi multe alte fapte şi condiţii.
Fiecare scop al unei evaluări impune selectarea unei premize adecvate în vederea stabilirii valorii. De exemplu, în cazul evaluărilor pentru falimente, premiza adecvată a valorii, cel mai adesea, o reprezintă lichidarea. Valoarea întreprinderii se stabileşte ţinându-se cont de faptul că activele urmează să fie vândute într-un interval de timp, adesea, foarte scurt, în vederea achitării cât mai rapide a obligaţiilor. În cazul în care scopul evaluării îl reprezintă o tranzacţie de vânzare-cumpărare în care este implicată o întreprindere rentabilă, premiza adecvată a valorii va fi continuarea activităţii acesteia
Înainte de alegerea premisei corespunzătoare a valorii o atenţie considerabilă trebuie acordată condiţiilor afacerii şi climatului de exploatare existent la data evaluării. O afacere caracterizată printr-o rentabilitate corespunzătoare, un grad de îndatorare optim, un management competent, alte resurse materiale, umane, comerciale, valoroase, va fi evaluată, cu siguranţă, ca o entitate în exploatare continuă, pe baza beneficiilor economice estimate a fi generate de aceasta proprietarilor.
Pe de altă parte, o întreprindere care are dificultăţi importante în activitatea de exploatare (concretizate în reducerea vânzărilor, a CA, a profiturilor), cu un grad de îndatorare ridicat, cu şanse reduse de redresare a activităţii, va fi evaluată probabil pe baza premizei lichidării, ceea ce presupune încetarea activităţii, vânzarea activelor şi achitarea obligaţiilor.
Premize ale valorii utilizate în cazul evaluărilor de active din patrimoniul întreprinderii:
În cazul în care se pune problema evaluării unui activ din componenţa unei întreprinderi, evaluatorul trebuie să răspundă la întrebarea: ce se va întâmpla cu activul respectiv în perioada de timp următoare momentului evaluării?
Va fi exploatat, în continuare, în cadrul întreprinderii respective? Va fi vândut unui alt utilizator (în vederea unei utilizări asemănătoare sau alternative)? Există o constrângere sau, o urgenţă, în privinţa vânzării activului, determinată de necesitatea obţinerii unor lichidităţi, în scopul achitării unor obligaţii?
Premizele valorii luate în considerare în evaluarea maşinilor şi echipamentelor sunt determinate de utilizarea anticipată a acestora:
1.Valoarea în condiţiile utilizării în continuare a activului, în scopul în care a fost proiectat sau dobândit (Premiza utilizării în continuare → Valoarea pentru utilizarea în continuare → Value in continued use);
2.Valoarea în condiţiile instalării activului în întreprindere, la locul de exploatare, fără a se avea în vedere utilizarea lui într-un anumit scop (Premiza instalării activului la locul de exploatare, fără a se avea în vedere utilizarea lui într-un anumit scop → Valoarea la locul de exploatare → Value in place);
3.Valoarea în condiţiile vânzării şi transferării activului către o altă locaţie, în vederea unei utilizări asemănătoare sau alternative (Premiza vânzării activului către un alt utlizator → Valoarea în condiţiile relocării activului)
4.Valoarea în condiţiile unei lichidări ordonate (Premiza lichidării ordonate → Valoarea de lichidare ordonată);
5. Valoarea în condiţiile unei lichidări forţate (Premiza lichidării forţate → Valoarea de lichidare forţată).
Obţinerea informaţiilor relevante în evaluarea întreprinderilor. Rolul diagnosticului de evaluare.
În vederea realizării unei evaluări corecte, evaluatorul trebuie să înţeleagă întreprinderea, situaţia reală a acesteia, mediul economic în care aceasta îşi desfăşoară activitatea. Astfel, se impune ca evaluatorul să realizeze o analiză a întreprinderii, a ramurii de activitate, a condiţiilor general-economice care îşi pun amprenta asupra activităţii întreprinderii evaluate. O asemenea analiză efectuată asupra întreprinderii şi, a mediului ei economic şi financiar, efectuată cu ocazia evaluării, poartă denumirea de analiza-diagnostic pentru evaluare.
Ea permite evaluatorului evidenţierea realităţii întreprinderii vizate cu toate consecinţele ei asupra valorii. Ea permite identificarea punctelor forte şi a punctelor slabe ale întreprinderii. Punctele forte au un impact pozitiv asupra valorii. Punctele slabe sunt generatoare de riscuri, având un impact negativ, asupra valorii.
Analiza diagnostic pentru evaluare îi permite evaluatorului să stabilească toate ipotezele utilizate în evaluare, să identifice factorii de risc interni şi externi, să identifice dacă întreprinderea se află în pragul falimentului sau, dacă este o întreprindere viabilă, care urmează să îşi continue activitatea în viitor, să proiecteze activitatea acesteia în viitor (să efectueze estimările de venituri, costuri, profituri, cash-flow-uri), să identifice eventualele măsuri(investiţii) care ar trebui sau, care ar putea să fie luate în vederea îmbunătăţirii activităţii întreprinderii cu un impact pozitiv asupra valorii.
Analiza diagnostic pentru evaluare permite cunoaşterea trecutului întreprinderii, a prezentului şi, foarte important, previzionarea viitorului. Iar viitorul este deosebit de important în evaluare. Pe cumpărător îl interesează, în special, viitorul, deoarece el devine proprietar în viitor. În general, în evaluare, se lucrează cu rezultate (venituri, profituri, dividende, cash-flow-uri disponibile) estimate.
Analiza diagnostic pentru evaluare permite identificarea abordării şi a metodei adecvate în vederea evaluării. Ea permite obţinerea răspunsului la următoarea întrebare:
Care dintre abordările şi metodele cunoscute este cea mai potrivită pentru cazul analizat?
Așa cum sublinia Băileșteanu Gh.(1995)
”Fiecare întreprindere reprezintă un caz particular la care nu se pot aplica directive generale în materie de evaluare; situaţia particulară a fiecărei întreprinderi determină procedura de urmat în evaluare, așa cum în medicină, de ex., fiecare pacient este tratat în mod diferit, chiar dacă toţi suferă de aceeaşi afecţiune”.
Diagnosticul de evaluare poate determina ca două evaluări, efectuate pe aceeaşi întreprindere, de evaluatori diferiţi, să se finalizeze cu concluzii diferite în privinţa valorii. Diagnosticul ocupă 80% din activitatea de evaluare iar, calculele propriu-zise de evaluare restul.
În majoritatea evaluărilor se are în vedere, în principal, potenţialul, capacitatea întreprinderilor de a genera profituri, cash-flow-uri, şi nu, neaparat, componenţa materială a acestora. O întreprindere nu trebuie privită ca o îngrămădire de bunuri ci, ca un organism viu, într-un mediu dinamic.
Informaţiile relevante în evaluare se împart în trei categorii:
- informaţii referitoare la condiţiile general-economice
- informaţii referitoare la ramura de activitate ;
- informaţii la nivelul întreprinderii.
Informaţii privind condiţiile general-economice
- previziuni privind evoluția generală a economiei, evoluţia inflaţiei, şomajului, ratelor de dobândă, cursurilor valutare, ratelor de impozitare etc.
Informaţii privind ramura de activitate
- ratele de rentabilitate medii la nivelul ramurii;
- productivitatea medie la nivelul ramurii;
- gradul de îndatorare mediu la nivelul ramurii;
- structura costurilor (raportul costuri fixe/costuri variabile) la nivelul ramurii;
- ponderea ramurii în PIB;
- ponderea ramurii în valoarea exportului;
- barierele la intrarea în ramură;
- ratele de inflaţie specifice ramurii respective etc.
Informaţii privind întreprinderea:
- informaţii privind activele existente în patrimoniul întreprinderii: structura activelor (tangibile, intangibile), starea acestora(grad de uzură), costuri de înlocuire, preţuri ale pieţei.
- informaţii privind obligaţiile întreprinderii: natură, maturitate, grad de îndatorare;
- alte informaţii privind situaţia financiară a întreprinderii: lichiditate, solvabilitate, echilibru financiar;
- informaţii privind evoluţia trecută şi situaţia prezentă a CA, profitului, ratelor de rentabilitate;
- informaţii referitoare la piaţă: clienţi, poziţie pe piaţă, concurenţă;
- informaţii privind resursele umane: asigurarea cu resurse umane, eficienţa utilizării acestora (productivitatea muncii);
- informaţii privind resursele manageriale: calitatea managementului, strategii adoptate etc.
- informaţii privind oportunităţile investiţionale ale întreprinderii ;
- politica de dividend promovată de întreprindere;
- preţurile la care s-au efectuat tranzacţii cu întreprinderi comparabile sau, cu acţiuni ale unor întreprinderi comparabile etc.
Abordări utilizate în evaluările de întreprinderi și active
Abordare în evaluare reprezintă o cale de estimare a valorii, prin utilizarea uneia sau, a mai multor metode de evaluare. Fiecare abordare include mai multe metode de evaluare. Există trei mari abordări care se aplică, în mod obişnuit, în evaluările de întreprinderi:
- abordarea bazată pe active;
- abordarea bazată pe venituri;
- abordarea bazată pe comparaţiile cu preţurile pieţei (abordarea pieţei).
Abordarea bazată pe active:
În cazul abordării bazate pe active, valoarea întreprinderii este determinată, de valoarea activelor din patrimoniul ei, pe de o parte, şi de valoarea obligaţiilor acesteia, pe de altă parte. Astfel, procesul de evaluare a întreprinderii implică atât stabilirea valorii activelor din patrimoniul acesteia, cât și determinarea valorii obligațiilor. Valoarea întreprinderii se calculează prin diferenţa între valoarea totală a activelor din patrimoniu și valoarea obligaţiilor. Valoarea întreprinderii va fi direct proporțională cu valoarea activelor și, invers proporțională, cu valoarea obligațiilor.
Abordarea bazată pe venituri
În cazul abordării bazate pe venituri, valoarea întreprinderii sau, a unei participaţii într-o întreprindere, este determinată de veniturile nete estimate a fi generate de aceasta. În acest caz, venitul este transformat în valoare prin:
- prin capitalizarea directă a unui nivel reprezentativ al venitului;
- prin actualizarea fluxurilor de lichidităţi estimate (dividende, cash-flow-uri disponibile acţionarilor);
Abordarea bazată pe comparaţia cu preţurile pieţei
În cazul acestei abordări, valoarea întreprinderii se determină pe baza comparațiilor efectuate cu:
- preţurile la care au fost tranzacţionate întreprinderi similare;
- preţurile la care s-au tranzacţionat pachete de acţiuni ale unor întreprinderi similare;
- preţurile la care s-au tranzacţionat acţiuni ale unor întreprinderi similare.
Întreprinderile comparabile, în general, aparțin aceluiaşi domeniu de activitate ca și întreprinderea evaluată, și sunt influențate de aceleaşi variabile economice.
Sursele uzuale de informaţii la care se apelează sunt:
- piaţa tranzacţiilor de întreprinderi;
- tranzacţiile anterioare de acţiuni ale întreprinderii supuse evaluării;
- pieţele de capital pe care se tranzacţionează acţiuni ale unor întreprinderi similare.
Există, de asemenea, trei mari abordări care se aplică în cazul evaluărilor de active din componența unei întreprinderi, și anume:
- Abordarea bazată pe costuri;
- Abordarea bazată pe venituri;
- Abordarea bazată pe comparații cu prețurile pieței.
Abordarea bazată pe costuri
Abordarea evaluării prin costuri este o abordare comparativă. Procesul de evaluare bazat pe costuri implică o comparaţie între activul evaluat şi un activ similar (identic) dar, în stare nouă, care ar putea să-l înlocuiască. Este vorba de aşa numitul activ substitut. Activul substitut nu trebuie, neaparat, să fie un activ identic ci, să înlocuiască serviciul oferit de activul evaluat.
Orice proces de evaluare bazat pe costuri implică parcurgerea a două etape:
1.Determinarea costului necesitat de achiziţia(realizarea) unui activ similar (identic) activului evaluat dar, în stare nouă;
2. Identificarea şi scăderea gradului de uzură.
Abordarea bazată pe venituri
Esenţa acestei abordări constă în determinarea valorii activelor pe baza profiturilor și, cash-flow-urile suplimentare, estimate a fi obţinute de către întreprindere, ca urmare a deţinerii şi, exploatării acestora.
Abordarea bazată pe comparații cu prețurile pieței.
Această abordare presupune determinarea valorii activelor pe baza prețurilor la care se tranzacționează pe piață active similare sau, comparabile.
Principii care stau la baza evaluării
La baza procesului de evaluare stau mai multe principii. Dintre acestea amintim:
- principiul anticipării;
- pricipiul schimbării;
- principiul cererii şi ofertei;
- principiul substituţiei;
1. Principiul cererii şi ofertei
Principiul cererii și ofertei evidenţiază faptul că pe o piaţă liberă forţele cererii şi ofertei vor duce la stabilirea unui anumit preţ de echilibru al pieţei. Preţul de echilibru al pieţei este preţul la care cererea şi oferta se egalizează, iar volumul tranzacţiilor este cel mai mare. Preţul de echilibru al pieţei, pentru un anumit bun, este acel preţ pe care cumpărătorii sunt de acord să-l plătească şi vânzătorii sunt de acord să-l accepte.
Preţul de echilibru al pieţei este chiar valoarea de piaţă.În teoria economică, principiul cererii şi ofertei afirmă că preţul unei mărfi, bun sau serviciu, variază în relaţie directă, dar nu neaparat, proporţional, cu cererea şi, în relaţie indirectă, dar nu, neaparat, proporţional cu oferta.
Reducerea cererii sau creşterea ofertei pentru un anumit bun, la un moment dat, tinde să reducă preţul de echilibru. Invers, creşterea cererii şi reducerea ofertei, tinde să majoreze preţul de echilibru.
2. Principiul schimbării
Forţele sociale, economice, politice, de mediu care influenţează valoarea întreprinderilor, a proprietăţilor imobiliare au un caracter dinamic. Schimbările care se produc la nivelul acestor forţe, influenţează cererea şi oferta de proprietăţi şi, prin urmare, valoarea acestora. Schimbările care se produc la nivelul acestor forţe determină ca opinia exprimată în privinţa valorii să fie valabilă, numai o anumită perioadă de timp (mai lungă sau mai scurtă) de la data precizată în raportul de evaluare.
3. Principiul substituţiei
El are la bază premisa unui comportament de piaţă raţional şi prudent.
Principiul substituţiei recunoaşte că cumpărătorii pot să aleagă între mai multe active (financiare, reale) cu acelaşi potenţial de profit, cu aceeaşi utilizare. Principiul substituţiei evidenţiază faptul că:
- un cumpărător nu va plăti pentru un activ mai mult decât pentru un altul care întruneşte aceleaşi condiţii;
- un cumpărător nu va plăti pentru o afacere mai mult decât pentru o alta, similară sau, foarte apropiată.
El afirmă că valoarea unei proprietăţi este determinată de preţul la care se poate achiziţiona o proprietate substitut, cu aceeaşi utilitate. Principiul substituţiei evidenţiază faptul că în situaţia în care pe piaţă se găsesc mai multe tipuri de mărfuri, bunuri sau servicii similare sau comparabile, cele cu preţul cel mai mic vor avea cea mai mare cerere şi cea mai mare răspândire.
Principiul substituţiei este fundamental pentru toate cele trei abordări utilizate în evaluare:
- abordarea bazată pe active;
- abordarea bazată pe comparaţie directă;
- abordarea bazată pe venituri.
4. Principiul anticipării
Valoarea întreprinderilor, a proprietăţilor imobiliare, a echipamentelor, a altor categorii de active este determinată de ceea ce anticipează potenţialii investitori că ar putea câştiga în urma achiziţionării lor. Anticiparea obţinerii unor profituri creează valoare. Valoarea afacerilor, a activelor generatoare de venituri (active reale, active financiare) este determinată de valoarea fluxurilor de lichidități (profituri, dividende, cash-flow-uri) estimate a fi generate de acestea.
Relaţia preţ-cost-valoare
Preţul este un concept referitor la schimbul unei mărfi, produs sau serviciu. El reprezintă suma de bani care a fost cerută, oferită, sau plătită pentru un produs. După realizarea schimbului, preţul (public, confidenţial) devine un fapt istoric. Preţul este rezultatul raportului dintre cerere şi ofertă. El se formează pe piaţă ca punct de întâlnire între vânzător şi cumpărător.
Costul este un concept referitor la producţie. Este suma de bani necesară pentru a crea o marfă, un produs sau serviciu. După finalizarea procesului de producţie şi obţinerea produsului finit, costul devine fapt istoric.
Valoarea este preţul cel mai probabil, convenit între vânzătorul şi cumpărătorul unui bun sau serviciu, disponibil în vederea tranzacţionării la un moment dat. Valoarea nu este un fapt, ci o estimare, o opinie, în privinţa celui mai probabil preţ care va fi plătit pentru un bun sau serviciu, disponibil în vederea tranzacţionării, la un moment dat. Dacă preţul este rezultatul unui proces de negociere, valoarea este rezultatul unui proces de evaluare. Dacă preţul şi costul unui activ sunt mărimi unice, valorile sunt multiple. Aceluiaşi activ îi pot fi atribuite mai multe valori.
Valoarea derivă din:
- capacitatea activului de a fi tranzacţionat pe piaţă şi utilitatea economică a acestuia, aşa cum este percepută ea, în general, de către participanţii de pe piaţă → valoarea de piaţă;
- utilitatea economică alternativă, pentru un anumit investitor → valoarea de investiţie;
- utilitatea activului la un anumit utilizator, în cadrul unei întreprinderi aflate în exploatare → valoarea de utilizare.
evaluari imobiliare
RăspundețiȘtergerehttps://evaluator-imobiliar.ro/evaluare-bunuri-imobile/
Ai nevoie de o evaluare imobiliara? Noi va putem ajuta chiar acum. Evaluator imobiliar cu experienta in evaluari de case, terenuri, apartamente, spatii comerciale, etc.