Conceptul de valoare de piață. Caracteristicile valorii de piață

Conceptul de valoare de piață

Evaluările pe baza pieţei implică identificarea valorii de piaţă. Valoarea de piaţă reprezintă cel mai acceptat şi recunoscut standard de valoare, utilizat în evaluările de întreprinderi și active. Conceptul şi definiţia valorii de piaţă sunt fudamentale în practica evaluării Ea reprezintă baza evaluării majorităţii resurselor în economiile de piaţă.

Societatea Americană a Evaluatorilor(ASA) a definit valoarea de piaţă în felul următor:

„Mărimea la care proprietatea s-ar schimba între un vânzător hotărât şi, un cumpărător hotărât, când nici unul nu acţionează forţat, şi când ambii au cunoştinţa rezonabilă a faptelor relevante”.

Fundaţia Evaluatorilor din SUA (o organizaţie cu caracter tehnic a evaluatorilor americani) defineşte valoarea de piaţă în felul următor:

„Cel mai probabil preţ cu care o proprietate poate fi adusă într-o piaţă competitivă şi deschisă, cu toate condiţiile necesare pentru o tranzacţie corectă, vânzătorul şi cumpărătorul acţionând prudent şi în cunoştinţă de cauză, şi presupunând că preţul nu este afectat de stimuli anormali”.

Comitetul Internaţional pentru Standarde de Evaluare definește valoarea de piață în felul următor:

„Mărimea estimată pentru care o proprietate ar fi schimbată la data evaluării între un vânzător hotărât şi un cumpărător hotărât, într-o tranzacţie echilibrată, după un marketing adecvat, în care fiecare parte a acţionat în cunoştinţă de cauză, prudent şi fără constrângeri”.

Din 1995, în toate ţările Uniunii Europene este în vigoare o definiţie a valorii de piaţă pentru bunurile imobiliare:

„Preţul la care terenul şi construcţiile ar putea fi vândute prin contract privat între un vânzător hotărât şi un cumpărător hotărât, printr-o tranzacţie echilibrată, la data evaluării, presupunând că proprietatea este expusă public pieţei, că piaţa permite o vânzare normală şi că, o perioadă normală este disponibilă în vederea negocierii vânzării”.

Piaţa, în această definiţie, este reprezentată de potenţialii cumpărători şi vânzători de afaceri  sau, de proprietăţi similare.

În cele ce urmează prezentăm semnificația expresiilor care sunt cuprinse în definiția valorii de piață (Standarde Internaționale de Evaluare, 2003)

Valoarea de piață reprezintă: „suma estimată pentru care o proprietate ar putea fi schimbată”:

Această expresie subliniază ideea că valoarea de piață este o sumă estimată şi nu un preţ predeterminat. Valoarea este estimată, în sensul că duce la preţul cel mai probabil. Valoarea de piaţă vizează cel mai probabil preţ la care se poate încheia tranzacţia.

Tranzacția se realizează „la data evaluării”:

   Se sugerează idea că evaluarea are un termen de garanţie. Conceptul de valoare de piaţă implică condiţiile economice şi ale pieţei existente la data evaluării. Modificarea acestor condiții modifică premizele evaluării şi, deci, rezultatele acesteia. Adesea sunt auzite afirmaţiile:

Nu aş putea să obţin un preţ apropiat de valoarea calculată, dacă l-aş scoate azi la vânzare pe piaţă.

Valoarea acţiunii la firma Z este mult mai mare în raport cu preţul la care acţiunile acesteia sunt tranzacţionate la bursa de valori.

Tranzacția se realizează „între un cumpărător hotărât” și „un vânzător  hotărât”:

Se evidențiază faptul că cumpărătorul este motivat, dar nu forţat să facă achiziția. El nu va plăti un preţ mai mare decât prețul pieței.

De  asemenea, vânzătorul, la rândul lui, nu este grăbit sau, forţat, să încheie tranzacţia şi, nici nu este dispus să aştepte până la momentul de timp la care el anticipează că va obţine preţul pe care el îl consideră rezonabil. Vânzătorul şi cumpărătorul hotărât sunt persoane ipotetice și nu anumiţi indivizi particulari.

Schimbul se realizează  în cadrul unei „ tranzacţii echilibrate”:

Tranzacția echilibrată implică faptul că între cele două părţi nu există interese sau, relaţii speciale, care ar putea influenţa nivelul preţului. Un preţ nu va fi considerat reprezentativ pentru valoarea de piaţă dacă este influenţat de caracteristicile sau, de motivaţiile, unui anumit cumpărător sau vânzător.

Tranzacția se realizează în condițiile unui „marketing adecvat”:

Acest lucru presupune faptul că proprietatea ar fi expusă la vânzare pe piaţă, într-o manieră adecvată şi, în cadrul unei perioade de timp rezonabile, care să permită obţinerea celui mai bun preţ.

Tranzacția se realizează în condițiile în care „părțile acționează în cunoştinţă de cauză, prudent ”:

Conceptul de valoare de piață implică faptul că părțile implicate în tranzacție sunt informate în privinţa caracteristicilor proprietăţii sau, a afacerii, precum și, a condiţiilor pieţei, existente la data evaluării.

Expresia „fără constrângeri” semnifică faptul că părţile nu sunt obligate de o anumită conjunctură sau, situaţie, să încheie tranzacţia.

În concluzie, valoarea de piaţă este preţul cel mai probabil care poate fi obţinut dacă sunt întrunite, cumulativ, condiţiile de mai jos (Standarde de Evaluare Proprietăți Imobiliare , 2004):

-          consumarea vânzării la o anumită dată;

-          existenţa unei pieţe deschise şi concurenţiale pentru activul evaluat;

-          existenţa unei motivaţii fireşti a părţilor participante la tranzacţie (vânzătorul şi cumpărătorul);

-          implicarea prudentă a acestora în tranzacţie, în cunoştinţă de cauză, în vederea satisfacerii a ceea ce ei consideră că ar fi  interesul lor optim;

-          neinfluenţarea preţului de către o relaţie specială existentă între părţi sau, de anumite interese;

-          existenţa unor condiţii corespunzătoare de comercializare (depunerea tuturor eforturilor în acest sens) şi, alocarea unui timp optim în vederea expunerii pe piaţă a proprietăţilor;

-          neafectarea preţului de către condiţii de finanţare sau, de vânzare speciale, acordate de vre-una din părţile implicate în tranzacţie; preţul trebuie să reprezinte o  compensaţie normală pentru proprietatea tranzacţionată.

 Acest concept recunoaşte diverşii factori care pot influenţa tranzacţiile din cadrul pieţei și, îi separă de alte considerante intrinseci sau, nebazate pe piaţă, care influenţează valoarea.

   Valoarea de piaţă reprezintă o estimare a valorii fundamentată de piaţă. În definiţia valorii de piaţă apare, implicit, conceptul de piaţă, în ansamblu, care reflectă activitatea, interesele, motivaţiile, majorităţii participanţilor de pe piaţă şi, nu pe cele aferente  unui anumit participant sau, grup restrâns de participanţi, cu anumite caracteristici particulare. Valoarea de piaţă are la bază comportamentul(acţiunile) şi percepţiile colective ale  majorităţii investitorilor de pe piaţă, cu privire la utilitatea unor active, rentabilitatea şi riscul unor afaceri.

Formularea unei opinii în privinţa valorii de piaţă impune identificarea şi analiza cu obiectivitate a acestora.

Prin estimarea valorii de piaţă, evaluatorul îşi propune stabilirea unui preţ corect al afacerii pe baza caracteristicilor sale intrinseci şi a condiţiilor pieţei.

  Valoarea de piaţă se calculează pe baza profiturilor, cash-flow-urilor, riscului asociat obţinerii acestora, aşa cum sunt percepute acestea de marea majoritate a investitorilor de pe piaţă.

Evaluarea activelor pe baza pieţei implică funcţionarea unei pieţe în cadrul căreia tranzacţiile se realizează fără restricţii din partea forţelor din afara acesteia. Piaţa poate fi una internaţională sau, locală. Ea s-ar putea caracteriza printr-un număr considerabil de vânzători și cumpărători sau, ar putea include un număr limitat de participanţi.

 Valoarea de piață și valoarea justă

Doi termeni utilizaţi, frecvent, în teoria şi practica evaluării, sunt sinonimi, şi anume:

-          valoarea de piaţă (market value);

-          valoarea de piaţă justă (fair market value).

Ambii definesc valoarea de piaţă.

Valoarea de piaţă justă (fair market value) nu trebuie confundată cu valoarea justă (fair value).

Valoarea justă (fair value) este un concept utilizat, în special, în contabilitate, cu ocazia întocmirii bilanțului. În cazul în care este posibilă stabilirea valorii de piață a unui activ, aceasta va fi valoarea la care activul respectiv va fi înregistrat în bilanț. În acest caz, valoarea justă se identifică cu valoarea de piaţă. În cazul în care nu este posibilă stabilirea valorii de piață a unui activ(active specializate, active cu piaţă limitată ), în vederea înregistrării acestuia în bilanț, se utilizează un înlocuitor (un surogat) al valorii de piaţă, cum este costul de înlocuire net (costul de înlocuire diminuat cu uzura totală, vezi cap. 5). În acest caz, valoarea justă se identifică cu acest înlocuitor al valorii de piaţă.

Valoarea justă, aşa cum este definită ea în Standardele Internaţionale de Contabilitate (2006), reprezintă:

„suma la care poate fi tranzacţionat un activ sau, decontată o datorie, de bunăvoie, între părţi aflate în cunoştinţă de cauză, în cadrul unei tranzacţii, în care preţul este stabilit în mod obiectiv”.

Conceptul de valoare de piaţă presupune un preţ negociat într-o piaţă deschisă(open market) şi concurenţială (competitive market). Acest lucru determină ca, în literatura și practica de specialiate, valoarea de piață să fie regăsită sub denumirea de Open Market Value.

    Diferenţa între valoarea de piaţă şi preţ

Este important să se facă distincţia între valoarea de piaţă şi preţ. Conceptul de valoare presupune o sumă de bani asociată unei tranzacţii.

Trebuie reţinut, însă, că un preţ obţinut pentru un anumit activ(indiferent că este un activ real sau, financiar), în cadrul unei tranzacţii, ar putea reprezenta sau, nu, valoarea de piaţă a acestuia. Şi aceasta ca urmare a faptului că în cazul tranzacţiei respective, ar putea să nu fie îndeplinite condiţiile implicate de definiţia valorii de piaţă:

-          între părţile implicate în tranzacţia respectivă ar putea exista anumite relaţii speciale(relaţii de familie, relaţii de prietenie, relaţii de subordonare etc);

-          părţile implicate în tranzacţia respectivă ar putea avea anumite interese speciale;

-          părţile implicate în tranzacţia respectivă ar putea să nu fie informate în mod corespunzător;

-          părţile implicate în tranzacţie ar putea să fie constrânse să efectueze tranzacţia respectivă (nevoia de lichidităţi) etc.;

Aceste situaţii pot determina ca preţul la care se încheie tranzacţia să fie superior sau, inferior valorii de piaţă. Este sarcina evaluatorului să stabilească dacă un anumit preţ, obţinut în anumite condiţii de tranzacţionare, este, sau nu, un indicator al valorii de piaţă (Standarde de Evaluare Proprietăți Imobiliare, 2004)

Conceptul de valoare de piaţă nu este dependent de tranzacţia curentă care se realizează la data evaluării. Mai degrabă, valoarea de piaţă este o estimare a preţului la care ar trebui să se realizeze tranzacţia, la data evaluării, în condiţiile definiţiei valorii de piaţă. Valoarea de piaţă este o reprezentare a preţului la care un cumpărător şi un vânzător cad de acord la acel moment, fiecare având anterior suficient timp pentru investigarea altor oportunităţi şi alternative ale pieţei. (Standarde Internaționale de Evaluare, 2003).

 Scopul determinării valorii de piaţă. Conceptul celei mai bune utilizări

Valoarea de piaţă reprezintă scopul evaluărilor în diverse situaţii:

-întocmirea situaţiilor financiare în vederea reflectării modificării preţurilor sau  valorilor curente;

- evaluări în vederea:

 -    asistării unui cumpărător potenţial pentru întocmirea ofertei sale;

-          asistării unui vânzător potenţial în stabilirea unui preţ acceptabil pe care să îl pretindă;

-          asistarea ambelor părţi în vederea determinării preţului de de vânzare în cazul unei tranzacţii;

-    stabilirea valorii de garantare a unui credit ipotecar;

-    evaluări utilizate în cazul de exproprierilor, etc.

Valoarea de piață a unui activ are la bază cea mai bună utilizare a acestuia. În vederea estimării valorii de piață, un evaluator trebuie să determine, în primul rând, cea mai bună utilizare a activului respectiv.

Conform Standardelor Internaționale de Evaluare(2003) cea mai bună utilizare a unui activ este definită în felul următor: „utilizarea probabilă, rezonabilă, legală, care este posibilă din punct de vedere fizic, fezabilă din punct de vedere financiar, fundamentată în mod adecvat, care determină valoarea maximă”.

Cea mai bună utilizare a unui activ poate fi reprezentată de utilizarea pentru care este alocat activul respectiv, la un moment dat, sau de utilizările alternative către care ar putea fi redirecționat acesta.

Cea mai bună utilizare a unui activ, nu este rezultatul unei analize subiective a evaluatorului ci, este determinată de piaţă, de raportul cerere-ofertă, existent pe piață, pentru utilizările către care ar putea fi alocat activul respectiv.

 Abordări utilizate în vederea estimării valorii de piaţă

Conform Standardelor de Evaluare Internaționale(2003), abordările  cele mai utilizate în vederea estimării valorii de piaţă sunt următoarele:

-          abordarea bazată pe costuri;

-          abordarea bazată pe comparaţiile cu preţurile pieţei;

-          abordarea bazată pe venituri (incluzând analiza CF-ului discontat).

În vederea determinării unei valori de piaţă, informaţiile şi criteriile utilizate, în fiecare dintre aceste abordări, trebuie să fie obţinute de pe piaţă.

Așa cum evidențiază standardele de evaluare (Standarde Internaționale de Evaluare , 2003):

„Abordarea bazată pe costuri se bazează pe estimările investitorilor de pe piaţă în privinţa costurilor de reconstrucţie, de înlocuire, a deprecierii.

   Metoda comparaţiei cu preţurile pieţei se bazează pe preţurile la care proprietăţile comparabile se tranzacţionează piaţă. Metodele bazate pe venituri ar trebui să apeleze la profiturile, cash-flow-urile, ratele de rentabilitate aşteptate de investitorii de pe piaţă [...]. Valoarea de piaţă este fundamentată, în general, pe informaţii referitoare la afaceri, proprietăţi comparabile, tranzacţionate pe piaţă. În aceste condiţii, în care cele trei abordări prezentate utilizează date obţinute de pe piaţă, fiecare dintre ele, reprezintă o abordare comparativă. Trebuie reţinut faptul că rezultatul aplicării oricăreia dintre metodele de evaluare prezentate, în cazul în care acestea sunt bazate pe date obţinute de pe piaţă, ar trebui să fie valoarea de piaţă”.

Relevanţa şi aplicabilitatea uneia sau a alteia dintre metodele de evaluare prezentate sunt determinate de:

-          disponibilitatea datelor;

-          condiţiile pieţei;

-          caracteristicile proprietăţilor evaluate.

În orice angajament de stabilire a valorii de piaţă, evaluatorul are sarcina de a analiza fiecare dintre aceste metode şi de a stabili care dintre ele este cea mai adecvată cazului respectiv. De exemplu, în cazul evaluării unor afaceri, a unor proprietăţi imobiliare care, în mod obişnuit, sunt achiziţionate de investitori aflaţi în căutarea unor profituri, o importanţă mai mare se va acorda metodelor bazate pe venit. În cazul proprietăţilor imobiliare destinate birourilor sau, micilor activităţi comerciale, achiziţionate, în general, de proprietarii utilizatori, se acordă o importanţă mai mare evaluării prin comparaţie cu preţurile pieţei. Proprietăţile imobiliare achiziţionate în scopuri rezidenţiale, sunt evaluate, cel mai des,  pe baza comparaţiilor cu preţurile pieţei. Abordarea bazată pe costuri se aplică, foarte des, în cazul evaluării unor active specializate sau cu piaţă limitată, pentru care nu există informaţii în privinţa preţurilor pieţei.

      Evaluatorul trebuie să ia în considerare toate cele trei abordări ale evaluării şi să decidă care dintre ele este sau nu aplicabilă cazului considerat. El are are sarcina de a explica motivele pentru care au foat omise abordările neutilizate.

       Standarde Internaționale de Evaluare  (2003) evidențiază că:

„Orice proces de evaluare necesită exercitarea raţionamentului evaluatorului.Totuşi în raportul de evaluare ar trebui să se menţioneze dacă valoarea estimată este bazată mai mult pe raţionamentul evaluatorului, datorită naturii proprietăţii şi lipsei datelor de piaţă comparabile. Datorită faptului că schimbarea condiţiilor este o caracteristică a pieţelor, evaluatorii trebuie să considere faptul dacă datele disponibile reflectă şi întrunesc criteriile pentru valoarea de piaţă”.