Conceptul de valoare subiectivă. Categorii de valori cu caracter subiectiv

Deşi majoritatea evaluărilor făcute de experţi, în special (evaluări de active pentru raportare financiară), au ca scop determinarea valorii de piață, există situaţii în care se impune estimarea unor valori diferite de valoarea de piaţă.

În general, în evaluările de întreprinderi și active (financiare și reale), se efectuează distincţia între (Standarde Internaționale de Evaluare, 2004) :

- conceptul economic (obiectiv) de evaluare, bazat pe piaţă, pe capacitatea unui activ de a fi tranzacţionat pe piaţă, pe opiniile şi estimările majorităţii investitorilor de pe piaţă;

- conceptul subiectiv de evaluare, care se bazează pe opiniile, motivaţiile, estimările anumitor persoane (anumiţi investitori, evaluatori, alte persoane).

În rapoartele de evaluare a activelor imobiliare, o practică curentă la care se apelează, în vederea evitării producerii unei confuzii clientului (beneficiarului evaluării), este următoarea (Standarde de Evaluare Proprietăți Imobiliare, 2004):

- utilizarea termenului valoare numai pentru a desemna valoarea de      piaţă  (valoarea de schimb) stabilită în mod obiectiv la o anumită dată;

- utilizarea termenului valoare subiectivă numai în contextul conţinutului subiectiv al valorii de utilitate.

Conceptul de valoare subiectivă implică o evaluare subiectivă, pe principii non-piaţă, a utilităţii economice pe care un anumit activ, o anumită investiție, o are:

-          pentru un anumit investitor(valoarea de investiţie);

-          din punctul de vedere al unui anumit evaluator (valoarea intrinsecă);

-           pentru un anumit utilizator care exploatează activul respectiv (valoarea de utilizare)

Calculul unei valori subiective poate presupune o estimare subiectivă a veniturilor şi costurilor, a beneficiilor estimate a fi obţinute, de-a lungul timpului, de un anumit investitor, în cazul unei investiții efectuate într-un anumit activ sau, o întreprindere,  actualizate în funcţie de criterii specifice acestuia (interpretarea tendinţelor economice, percepţia în privinţa riscului, a valorii reziduale etc).

Estimările valorilor subiective, cu toate că nu sunt evaluări propriuzise, sunt specifice, în special, studiilor de evaluare a proiectelor investiţionale sau, care implică compararea unor  oportunităţi investiţionale alternative.

Aceste estimări se întemeiază pe tehnici similare celor utilizate în evaluările bazate pe piaţă, nivelul estimărilor efectuate determinând valori superioare sau, inferioare valorii de piaţă.

Evaluarea unui portofoliu de investiţii al unei întreprinderi pe baza unor criterii interne reflectate, în mod coerent, în cash-flow-urile previzionate, poate să asigure o apreciere mai satisfăcătoare a performanţelor grupului, pe termen lung, decât în cazul utilizării valorilor de piaţă condiţionate de condiţiile economice şi ale pieţei existente la un anumit moment dat.

Totuşi această procedură nu reprezintă o bază obiectiv justificată sau,  aptă de a fi validată imediat ci, doar pe măsura trecerii timpului.

În categoria valorilor cu caracter subiectiv pot fi încadrate următoarele:

-          valoarea de investiţie (investment value);

-          valoarea intrinsecă (intrinsec value);

-          valoarea de utilizare (value in use);

Particularități ale valorii de piață ca standard de valoare utilizat în evaluările de întreprinderi

Conceptul de valoare de piață a întreprinderii

Întreprinderile care nu sunt cotate la bursă pot fi evaluate în condiţiile unor standarde de evaluare multiple. Cel mai cunoscut dintre acestea este Valoarea de Piaţă (Fair Market Value).

O evaluare care vizează  stabilirea valorii de piaţă a unei întreprinderi este o estimare a valorii teoretice a capitalului propriu a acesteia, pe baza activelor sale de bază, a capacităţii sale de a genera profituri sau, pe baza tranzacţiilor comparabile.

Prin estimarea valorii de piaţă, evaluatorul îşi propune stabilirea unui preţ corect al afacerii pe baza caracteristicilor sale intrinseci şi a condiţiilor pieţei.

Definiţia valorii de piață a întreprinderii

Definiţia clasică a valorii de piaţă a unei întreprinderi este preţul pe care un cumpărător hotărât ar fi de aşteptat să îl plătească, în mod rezonabil, şi, un vânzător hotărât, ar fi de aşteptat să îl accepte, în mod rezonabil, în condiţiile în care:

-          întreprinderea ar fi expusă pentru vânzare pe piaţa liberă;

-          expunerea se realizează de-a lungul unei perioade de timp rezonabile;

-          atât cumpărătorul cât şi vânzătorul se află în posesia faptelor relevate;

-          niciunul dintre ei nu este obligat să se implice în tranzacţie.

Valoarea de piaţă este preţul la care proprietatea ar putea fi schimbată între un cumpărător hotărât şi un vânzător hotărât , în cazul în care primul nu este obligat să cumpere şi, al doilea nu este obligat să vândă, ambele părţi având cunoştinţa rezonabilă a faptelor relevante (Standarde Internaționale de Evaluare, 2003).

Definiția valorii de piață menționează faptul că vânzătorul şi cumpărătorul sunt persoane:

- capabile:

- hotărâte să se implice în tranzacţie, dar nu obligate să facă acest lucru;

-          bine informate în privinţa caracteristicilor proprietăţii şi a condiţiilor pieţei existente la data evaluării.

Elemente luate în considerare în evaluare:

Stabilirea valorii de piaţă a unei întreprinderi necotate implică trei elemente de bază (Feldman S., J., 2005):

- noţiunea de tranzacţie ipotetică care duce la stabilirea unei valori de schimb (Exchange Value);

- cumpărători şi vânzători hotărâţi;

- grad rezonabil de informare a părţilor care participă la tranzacţie.

1.      Tranzacţie ipotetică:

Valoarea unei întreprinderi cotate poate fi calculată pe baza preţului la care acţiunile acesteia sunt trazacţionate la bursa de valori. Valoarea de piaţă a întreprinderii (capitalizarea pieţei) se calculează prin înmulţirea numărului de acţiuni cu cursul bursier al acţiunii. Prin urmare, în vederea determinării valorii unei acţiuni sau, a întregii întreprinderi, evaluatorul trebuie, doar, să se informeze în privinţa preţului curent al pieţei. El nu este nevoit să presupună o tranzacţie ipotetică.

Deoarece în cazul întreprinderilor necotate, prin definiţie, acţiunile acestora nu sunt tranzacţionate pe piaţă, valoarea trebuie să fie stabilită în condiţiile presupunerii unei tranzacţii ipotetice.

Rezultatul unei tranzacţii ipotetice este o valoare de schimb (exchange value) care reflectă preţul la care s-ar efectua, pe piaţă, un schimb între părţi hotărâte (care doresc să se implice în tranzacţie), bine informate, dar, care, în acelaşi timp, nu sunt constrânse (obligate) să se implice în tranzacţie

Prin presupunerea unei tranzacţii ipotetice se doreşte proiectarea(imaginarea) procesului care ar apare pe piaţă între cumpărători hotărâţi şi bine informaţi, pe de o parte, şi, vânzători hotărâţi şi bine informaţi, pe de altă parte (Feldman S., J., 2005).

Condiţiile menţionate permit efectuarea unui schimb corect (fair exchange). Conceptul de schimb corect (fair exchange) rezultă din faptul că părţile implicate în tranzacţie sunt foarte bine informate.

Așa cum sublinia Feldman S., J., (2005):

„Dacă ambele părţi implicate în tranzacţie se află în posesia aceloraşi informaţii şi,  acţionează pe baza lor, rezultă că preţul obţinut ar trebui să fie unul corect .[...] În general, se consideră că preţurile la care se realizează tranzacţiile, oferite de pieţe,  sunt corecte, deoarece se presupune că toate părţile, şi/sau agenţii lor, dispun de informaţii echivalente în privinţa oportunităţilor şi riscurilor care sunt de aşteptat să aibă un impact asupra performanţei întreprinderii ale cărei acţiuni (părţi sociale) sunt tranzacţionate.În cazul în care participanţii de pe piaţă ar fi dezavantajaţi, în sensul limitării accesului la informaţii sau, a faptului că calitatea informaţiilor la care ei au acces, lasă de dorit, preţurile de tranzacţionare oferite de pieţe nu ar fi corecte. Preţurile de tranzacţionare sunt considerate, în general, a fi consecvente cu valoarea de piaţă (FMV), în cazul în care tranzacţiile au loc pe pieţe guvernate de reglementări desemnate să maximizeze dezvăluirea exactă şi, la timp, a datelor financiare critice şi, a altor informaţii privind performanţa întreprinderilor. Prin urmare, pe pieţele caracterizate prin asimetrii informaţionale, preţurile de tranzacţionare nu vor satisface standardul valorii de piaţă (FMV) ”.

2. Vânzător şi Cumpărător Hotărât

Feldman S., J., (2005) a evidențiat:

„Această caracteristică implică faptul că cumpărătorii şi vânzătorii potenţiali doresc să se implice în tranzacţie, nefiind forţaţi, însă, să facă acest lucru. Fiecare dintre cele două părţi poate să se retragă şi, în cele mai multe cazuri, retragerea se realizează fără penalizări. Mai mult, atributul ”hotărât” , care se regăseşte în definiţia valorii de piaţă, implică faptul că participanţii pieţei au mijloacele şi, îndeplinesc condiţiile necesare,  pentru a fi părţi într-un schimb. Acest lucru înseamnă că:

- cumpărătorii ipotetici dispun de forţa financiară (capitalul necesar) în vederea realizării achiziţiei;

- vânzătorii au dreptul legal pentru a vinde acţiunile, părţile sociale sau, proprietatea în cauză”.

3.Grad rezonabil de informare

Acest atribut înseamnă că vânzătorii şi cumpărătorii:

-          sunt informaţi, în mod corespunzător, în privinţa situaţiei financiare a întreprinderii şi a evoluţiei ei viitoare;

-          părţile implicate în tranzacţie şi/sau agenţii lor pot să prelucreze în mod exact informaţia obţinută şi, să acţioneze, în mod logic, pe baza ei.

 Valoarea de piață și cumpărătorii financiari

O afacere poate avea, din punct de vedere teoretic, în acelaşi timp, mai multe valori. Explicaţia acestui paradox constă în presupunerile efectuate în privinţa cumpărătorilor şi vânzătorilor afacerii, a cumpărătorului tipic. (Tatum, T., 2003)

Termenii de „Cumpărător Financiar” şi „Cumpărător Strategic” apar frecvent, atunci când se pune problema evaluărilor de întreprinderi, efectuate cu ocazia realizării unor tranzacţii de vanzare-cumpărare.

Standardul de valoare corespunzător pentru evaluarea unei întreprinderi necotate  influenţează analizele şi concluziiile evaluatorului. Standardul de valoare implică un anumit tip de cumpărător. În general, valoarea unei companii şi, implicit, a acţiunilor acesteia, ar putea să fie foarte diferită pentru cumpărători diferiţi. Estimarea valorii de piaţă a unei întreprinderi presupune un cumpărător ipotetic, tipic, care este un cumpărător financiar.

Cumpărătorul financiar este tipul de cumpărător care intenţionează să achiziţioneze întreprinderea, ca pe o afacere de sine stătătoare şi, să o exploateze, în linii mari, în aceeaşi manieră în care a făcut-o vânzătorul (Tatum, T., 2003).

Tab. nr. 1

Caracteristicile cumpărătorului financiar

-  indivizi sau, companii, aflate în căutarea oportunităţilor investiţionale, de-a lungul unui domeniu larg de afaceri sau industrii;

-   nu au abilităţi manageriale;

-  nu deţin cunoştinţe de specialitate aprofundate, în privinţa industriei sau tipului respectiv de afacere;

- pot fi investitori pasivi, dependenţi de abilităţile manageriale şi de priceperea personalului existent în întreprinderea ţintă.

-  nu prezintă atribute unice şi, nu dipun de alte capacităţi de afaceri care ar fi de aşteptat să contribuie la creşterea valorii acţionarilor în compania ţintă.

- ei nu sunt lipsiţi, totuşi, de o anumită strategie de afaceri: ar putea considera industrii cu bariere la intrare sau, întreprinderi de o anumită dimensiune.

- sunt interesaţi, în general, de cash-flow-urile şi rentabilitatea viitoare a întreprinderii ţintă, de oportunităţile de vânzare a afacerii respective, aşa cum sunt estimate acestea la momentul investiţiei.

Sursa:  Hill, Barth&King LLC (2006)

Așa cum subliniază Tatum, T., (2003):

„Opinia dezvoltată în privinţa valorii afacerii, de către un evaluator, pe baza presupunerii existenţei cumpărătorilor financiari, reprezintă valoarea de piaţă”.

În tabelul nr.3 sunt prezentate caracteristicile investițiilor efectuate de cumpărătorii financiari:

Tab. nr.2

Ce urmăresc cumpărătorii financiari ?

- se află în căutarea unor companii bine gestionate, cu un istoric semnificativ în privinţa rezultatelor, aflate în căutarea creşterii;

- pun un accent deosebit pe analiza situaţiilor financiare istorice

-    - în general, nu sunt de acord să plătească pentru potenţial, adică pentru ceea ce întreprinderea ar putea să producă, în mod suplimentar, în viitor, dar, care încă nu s-a concretizat până la momentul evaluării, chiar în condiţiile în care pot fi proiectate, pentru perioadele de timp viitoare, creşteri ale veniturilor şi profiturilor în perioadele de timp viitoare.

- tranzacţiile care implică cumpărătorii financiari tind să se realizeze în condiţiile unui grad ridicat de îndatorare, în vederea preluării avantajului costului mai redus al capitalului împrumutat (inferior costului capitalului propriu)

Conceptul de valoare de piață. Caracteristicile valorii de piață

Conceptul de valoare de piață

Evaluările pe baza pieţei implică identificarea valorii de piaţă. Valoarea de piaţă reprezintă cel mai acceptat şi recunoscut standard de valoare, utilizat în evaluările de întreprinderi și active. Conceptul şi definiţia valorii de piaţă sunt fudamentale în practica evaluării Ea reprezintă baza evaluării majorităţii resurselor în economiile de piaţă.

Societatea Americană a Evaluatorilor(ASA) a definit valoarea de piaţă în felul următor:

„Mărimea la care proprietatea s-ar schimba între un vânzător hotărât şi, un cumpărător hotărât, când nici unul nu acţionează forţat, şi când ambii au cunoştinţa rezonabilă a faptelor relevante”.

Fundaţia Evaluatorilor din SUA (o organizaţie cu caracter tehnic a evaluatorilor americani) defineşte valoarea de piaţă în felul următor:

„Cel mai probabil preţ cu care o proprietate poate fi adusă într-o piaţă competitivă şi deschisă, cu toate condiţiile necesare pentru o tranzacţie corectă, vânzătorul şi cumpărătorul acţionând prudent şi în cunoştinţă de cauză, şi presupunând că preţul nu este afectat de stimuli anormali”.

Comitetul Internaţional pentru Standarde de Evaluare definește valoarea de piață în felul următor:

„Mărimea estimată pentru care o proprietate ar fi schimbată la data evaluării între un vânzător hotărât şi un cumpărător hotărât, într-o tranzacţie echilibrată, după un marketing adecvat, în care fiecare parte a acţionat în cunoştinţă de cauză, prudent şi fără constrângeri”.

Din 1995, în toate ţările Uniunii Europene este în vigoare o definiţie a valorii de piaţă pentru bunurile imobiliare:

„Preţul la care terenul şi construcţiile ar putea fi vândute prin contract privat între un vânzător hotărât şi un cumpărător hotărât, printr-o tranzacţie echilibrată, la data evaluării, presupunând că proprietatea este expusă public pieţei, că piaţa permite o vânzare normală şi că, o perioadă normală este disponibilă în vederea negocierii vânzării”.

Piaţa, în această definiţie, este reprezentată de potenţialii cumpărători şi vânzători de afaceri  sau, de proprietăţi similare.

În cele ce urmează prezentăm semnificația expresiilor care sunt cuprinse în definiția valorii de piață (Standarde Internaționale de Evaluare, 2003)

Valoarea de piață reprezintă: „suma estimată pentru care o proprietate ar putea fi schimbată”:

Această expresie subliniază ideea că valoarea de piață este o sumă estimată şi nu un preţ predeterminat. Valoarea este estimată, în sensul că duce la preţul cel mai probabil. Valoarea de piaţă vizează cel mai probabil preţ la care se poate încheia tranzacţia.

Tranzacția se realizează „la data evaluării”:

   Se sugerează idea că evaluarea are un termen de garanţie. Conceptul de valoare de piaţă implică condiţiile economice şi ale pieţei existente la data evaluării. Modificarea acestor condiții modifică premizele evaluării şi, deci, rezultatele acesteia. Adesea sunt auzite afirmaţiile:

Nu aş putea să obţin un preţ apropiat de valoarea calculată, dacă l-aş scoate azi la vânzare pe piaţă.

Valoarea acţiunii la firma Z este mult mai mare în raport cu preţul la care acţiunile acesteia sunt tranzacţionate la bursa de valori.

Tranzacția se realizează „între un cumpărător hotărât” și „un vânzător  hotărât”:

Se evidențiază faptul că cumpărătorul este motivat, dar nu forţat să facă achiziția. El nu va plăti un preţ mai mare decât prețul pieței.

De  asemenea, vânzătorul, la rândul lui, nu este grăbit sau, forţat, să încheie tranzacţia şi, nici nu este dispus să aştepte până la momentul de timp la care el anticipează că va obţine preţul pe care el îl consideră rezonabil. Vânzătorul şi cumpărătorul hotărât sunt persoane ipotetice și nu anumiţi indivizi particulari.

Schimbul se realizează  în cadrul unei „ tranzacţii echilibrate”:

Tranzacția echilibrată implică faptul că între cele două părţi nu există interese sau, relaţii speciale, care ar putea influenţa nivelul preţului. Un preţ nu va fi considerat reprezentativ pentru valoarea de piaţă dacă este influenţat de caracteristicile sau, de motivaţiile, unui anumit cumpărător sau vânzător.

Tranzacția se realizează în condițiile unui „marketing adecvat”:

Acest lucru presupune faptul că proprietatea ar fi expusă la vânzare pe piaţă, într-o manieră adecvată şi, în cadrul unei perioade de timp rezonabile, care să permită obţinerea celui mai bun preţ.

Tranzacția se realizează în condițiile în care „părțile acționează în cunoştinţă de cauză, prudent ”:

Conceptul de valoare de piață implică faptul că părțile implicate în tranzacție sunt informate în privinţa caracteristicilor proprietăţii sau, a afacerii, precum și, a condiţiilor pieţei, existente la data evaluării.

Expresia „fără constrângeri” semnifică faptul că părţile nu sunt obligate de o anumită conjunctură sau, situaţie, să încheie tranzacţia.

În concluzie, valoarea de piaţă este preţul cel mai probabil care poate fi obţinut dacă sunt întrunite, cumulativ, condiţiile de mai jos (Standarde de Evaluare Proprietăți Imobiliare , 2004):

-          consumarea vânzării la o anumită dată;

-          existenţa unei pieţe deschise şi concurenţiale pentru activul evaluat;

-          existenţa unei motivaţii fireşti a părţilor participante la tranzacţie (vânzătorul şi cumpărătorul);

-          implicarea prudentă a acestora în tranzacţie, în cunoştinţă de cauză, în vederea satisfacerii a ceea ce ei consideră că ar fi  interesul lor optim;

-          neinfluenţarea preţului de către o relaţie specială existentă între părţi sau, de anumite interese;

-          existenţa unor condiţii corespunzătoare de comercializare (depunerea tuturor eforturilor în acest sens) şi, alocarea unui timp optim în vederea expunerii pe piaţă a proprietăţilor;

-          neafectarea preţului de către condiţii de finanţare sau, de vânzare speciale, acordate de vre-una din părţile implicate în tranzacţie; preţul trebuie să reprezinte o  compensaţie normală pentru proprietatea tranzacţionată.

 Acest concept recunoaşte diverşii factori care pot influenţa tranzacţiile din cadrul pieţei și, îi separă de alte considerante intrinseci sau, nebazate pe piaţă, care influenţează valoarea.

   Valoarea de piaţă reprezintă o estimare a valorii fundamentată de piaţă. În definiţia valorii de piaţă apare, implicit, conceptul de piaţă, în ansamblu, care reflectă activitatea, interesele, motivaţiile, majorităţii participanţilor de pe piaţă şi, nu pe cele aferente  unui anumit participant sau, grup restrâns de participanţi, cu anumite caracteristici particulare. Valoarea de piaţă are la bază comportamentul(acţiunile) şi percepţiile colective ale  majorităţii investitorilor de pe piaţă, cu privire la utilitatea unor active, rentabilitatea şi riscul unor afaceri.

Formularea unei opinii în privinţa valorii de piaţă impune identificarea şi analiza cu obiectivitate a acestora.

Prin estimarea valorii de piaţă, evaluatorul îşi propune stabilirea unui preţ corect al afacerii pe baza caracteristicilor sale intrinseci şi a condiţiilor pieţei.

  Valoarea de piaţă se calculează pe baza profiturilor, cash-flow-urilor, riscului asociat obţinerii acestora, aşa cum sunt percepute acestea de marea majoritate a investitorilor de pe piaţă.

Evaluarea activelor pe baza pieţei implică funcţionarea unei pieţe în cadrul căreia tranzacţiile se realizează fără restricţii din partea forţelor din afara acesteia. Piaţa poate fi una internaţională sau, locală. Ea s-ar putea caracteriza printr-un număr considerabil de vânzători și cumpărători sau, ar putea include un număr limitat de participanţi.

 Valoarea de piață și valoarea justă

Doi termeni utilizaţi, frecvent, în teoria şi practica evaluării, sunt sinonimi, şi anume:

-          valoarea de piaţă (market value);

-          valoarea de piaţă justă (fair market value).

Ambii definesc valoarea de piaţă.

Valoarea de piaţă justă (fair market value) nu trebuie confundată cu valoarea justă (fair value).

Valoarea justă (fair value) este un concept utilizat, în special, în contabilitate, cu ocazia întocmirii bilanțului. În cazul în care este posibilă stabilirea valorii de piață a unui activ, aceasta va fi valoarea la care activul respectiv va fi înregistrat în bilanț. În acest caz, valoarea justă se identifică cu valoarea de piaţă. În cazul în care nu este posibilă stabilirea valorii de piață a unui activ(active specializate, active cu piaţă limitată ), în vederea înregistrării acestuia în bilanț, se utilizează un înlocuitor (un surogat) al valorii de piaţă, cum este costul de înlocuire net (costul de înlocuire diminuat cu uzura totală, vezi cap. 5). În acest caz, valoarea justă se identifică cu acest înlocuitor al valorii de piaţă.

Valoarea justă, aşa cum este definită ea în Standardele Internaţionale de Contabilitate (2006), reprezintă:

„suma la care poate fi tranzacţionat un activ sau, decontată o datorie, de bunăvoie, între părţi aflate în cunoştinţă de cauză, în cadrul unei tranzacţii, în care preţul este stabilit în mod obiectiv”.

Conceptul de valoare de piaţă presupune un preţ negociat într-o piaţă deschisă(open market) şi concurenţială (competitive market). Acest lucru determină ca, în literatura și practica de specialiate, valoarea de piață să fie regăsită sub denumirea de Open Market Value.

    Diferenţa între valoarea de piaţă şi preţ

Este important să se facă distincţia între valoarea de piaţă şi preţ. Conceptul de valoare presupune o sumă de bani asociată unei tranzacţii.

Trebuie reţinut, însă, că un preţ obţinut pentru un anumit activ(indiferent că este un activ real sau, financiar), în cadrul unei tranzacţii, ar putea reprezenta sau, nu, valoarea de piaţă a acestuia. Şi aceasta ca urmare a faptului că în cazul tranzacţiei respective, ar putea să nu fie îndeplinite condiţiile implicate de definiţia valorii de piaţă:

-          între părţile implicate în tranzacţia respectivă ar putea exista anumite relaţii speciale(relaţii de familie, relaţii de prietenie, relaţii de subordonare etc);

-          părţile implicate în tranzacţia respectivă ar putea avea anumite interese speciale;

-          părţile implicate în tranzacţia respectivă ar putea să nu fie informate în mod corespunzător;

-          părţile implicate în tranzacţie ar putea să fie constrânse să efectueze tranzacţia respectivă (nevoia de lichidităţi) etc.;

Aceste situaţii pot determina ca preţul la care se încheie tranzacţia să fie superior sau, inferior valorii de piaţă. Este sarcina evaluatorului să stabilească dacă un anumit preţ, obţinut în anumite condiţii de tranzacţionare, este, sau nu, un indicator al valorii de piaţă (Standarde de Evaluare Proprietăți Imobiliare, 2004)

Conceptul de valoare de piaţă nu este dependent de tranzacţia curentă care se realizează la data evaluării. Mai degrabă, valoarea de piaţă este o estimare a preţului la care ar trebui să se realizeze tranzacţia, la data evaluării, în condiţiile definiţiei valorii de piaţă. Valoarea de piaţă este o reprezentare a preţului la care un cumpărător şi un vânzător cad de acord la acel moment, fiecare având anterior suficient timp pentru investigarea altor oportunităţi şi alternative ale pieţei. (Standarde Internaționale de Evaluare, 2003).

 Scopul determinării valorii de piaţă. Conceptul celei mai bune utilizări

Valoarea de piaţă reprezintă scopul evaluărilor în diverse situaţii:

-întocmirea situaţiilor financiare în vederea reflectării modificării preţurilor sau  valorilor curente;

- evaluări în vederea:

 -    asistării unui cumpărător potenţial pentru întocmirea ofertei sale;

-          asistării unui vânzător potenţial în stabilirea unui preţ acceptabil pe care să îl pretindă;

-          asistarea ambelor părţi în vederea determinării preţului de de vânzare în cazul unei tranzacţii;

-    stabilirea valorii de garantare a unui credit ipotecar;

-    evaluări utilizate în cazul de exproprierilor, etc.

Valoarea de piață a unui activ are la bază cea mai bună utilizare a acestuia. În vederea estimării valorii de piață, un evaluator trebuie să determine, în primul rând, cea mai bună utilizare a activului respectiv.

Conform Standardelor Internaționale de Evaluare(2003) cea mai bună utilizare a unui activ este definită în felul următor: „utilizarea probabilă, rezonabilă, legală, care este posibilă din punct de vedere fizic, fezabilă din punct de vedere financiar, fundamentată în mod adecvat, care determină valoarea maximă”.

Cea mai bună utilizare a unui activ poate fi reprezentată de utilizarea pentru care este alocat activul respectiv, la un moment dat, sau de utilizările alternative către care ar putea fi redirecționat acesta.

Cea mai bună utilizare a unui activ, nu este rezultatul unei analize subiective a evaluatorului ci, este determinată de piaţă, de raportul cerere-ofertă, existent pe piață, pentru utilizările către care ar putea fi alocat activul respectiv.

 Abordări utilizate în vederea estimării valorii de piaţă

Conform Standardelor de Evaluare Internaționale(2003), abordările  cele mai utilizate în vederea estimării valorii de piaţă sunt următoarele:

-          abordarea bazată pe costuri;

-          abordarea bazată pe comparaţiile cu preţurile pieţei;

-          abordarea bazată pe venituri (incluzând analiza CF-ului discontat).

În vederea determinării unei valori de piaţă, informaţiile şi criteriile utilizate, în fiecare dintre aceste abordări, trebuie să fie obţinute de pe piaţă.

Așa cum evidențiază standardele de evaluare (Standarde Internaționale de Evaluare , 2003):

„Abordarea bazată pe costuri se bazează pe estimările investitorilor de pe piaţă în privinţa costurilor de reconstrucţie, de înlocuire, a deprecierii.

   Metoda comparaţiei cu preţurile pieţei se bazează pe preţurile la care proprietăţile comparabile se tranzacţionează piaţă. Metodele bazate pe venituri ar trebui să apeleze la profiturile, cash-flow-urile, ratele de rentabilitate aşteptate de investitorii de pe piaţă [...]. Valoarea de piaţă este fundamentată, în general, pe informaţii referitoare la afaceri, proprietăţi comparabile, tranzacţionate pe piaţă. În aceste condiţii, în care cele trei abordări prezentate utilizează date obţinute de pe piaţă, fiecare dintre ele, reprezintă o abordare comparativă. Trebuie reţinut faptul că rezultatul aplicării oricăreia dintre metodele de evaluare prezentate, în cazul în care acestea sunt bazate pe date obţinute de pe piaţă, ar trebui să fie valoarea de piaţă”.

Relevanţa şi aplicabilitatea uneia sau a alteia dintre metodele de evaluare prezentate sunt determinate de:

-          disponibilitatea datelor;

-          condiţiile pieţei;

-          caracteristicile proprietăţilor evaluate.

În orice angajament de stabilire a valorii de piaţă, evaluatorul are sarcina de a analiza fiecare dintre aceste metode şi de a stabili care dintre ele este cea mai adecvată cazului respectiv. De exemplu, în cazul evaluării unor afaceri, a unor proprietăţi imobiliare care, în mod obişnuit, sunt achiziţionate de investitori aflaţi în căutarea unor profituri, o importanţă mai mare se va acorda metodelor bazate pe venit. În cazul proprietăţilor imobiliare destinate birourilor sau, micilor activităţi comerciale, achiziţionate, în general, de proprietarii utilizatori, se acordă o importanţă mai mare evaluării prin comparaţie cu preţurile pieţei. Proprietăţile imobiliare achiziţionate în scopuri rezidenţiale, sunt evaluate, cel mai des,  pe baza comparaţiilor cu preţurile pieţei. Abordarea bazată pe costuri se aplică, foarte des, în cazul evaluării unor active specializate sau cu piaţă limitată, pentru care nu există informaţii în privinţa preţurilor pieţei.

      Evaluatorul trebuie să ia în considerare toate cele trei abordări ale evaluării şi să decidă care dintre ele este sau nu aplicabilă cazului considerat. El are are sarcina de a explica motivele pentru care au foat omise abordările neutilizate.

       Standarde Internaționale de Evaluare  (2003) evidențiază că:

„Orice proces de evaluare necesită exercitarea raţionamentului evaluatorului.Totuşi în raportul de evaluare ar trebui să se menţioneze dacă valoarea estimată este bazată mai mult pe raţionamentul evaluatorului, datorită naturii proprietăţii şi lipsei datelor de piaţă comparabile. Datorită faptului că schimbarea condiţiilor este o caracteristică a pieţelor, evaluatorii trebuie să considere faptul dacă datele disponibile reflectă şi întrunesc criteriile pentru valoarea de piaţă”.